1. Le LLI en 2025 : retour d’un produit, sortie d’un modèle

La disparition du dispositif Pinel ouvre un vide. Le LLI (logement locatif intermédiaire), relancé par l’État via des mesures fiscales ciblées (TVA à 10 %, crédit d’impôt sur la taxe foncière, extension aux SCI familiales…), s’installe comme solution de transition.

Mais dans les faits, le LLI n’est pas un dispositif unifié :

• il ne relève ni du logement social ni du marché libre,
• il repose sur des loyers plafonnés, mais sans obligation de labellisation,
• il attire de nouveaux opérateurs (promoteurs privés, foncières patrimoniales), mais les bailleurs sociaux historiques s’en désengagent progressivement, faute de cadre économique clair.

Le résultat est un flou : un produit fiscal attractif, mais sans garantie de valeur structurelle.

2. Un actif est-il durable s’il n’est ni démontré, ni certifié ?

Dans la majorité des opérations LLI analysées par ARKORIS depuis deux ans, nous observons les mêmes caractéristiques :

• Des objectifs financiers lisibles (rentabilité, coût au m² maîtrisé, portage limité) ;
• Des efforts partiels sur la thermique (RE2020, parfois Effinergie) ;
• Peu ou pas de stratégie acoustique, fluidique ou biodiversité ;
• Aucune trajectoire ESG formalisée, en particulier en phase d’exploitation.

📌 Or un actif non aligné avec les trajectoires environnementales de long terme perdra de la valeur — pas nécessairement à l’achat, mais à la revente, au refinancement, ou dans les appels d’offres mixtes.

3. Trois risques opérationnels pour les promoteurs

❶ L’obsolescence réglementaire différée

Les seuils évoluent : ce qui est conforme en 2025 ne le sera pas nécessairement en 2030. Surtout si les territoires durcissent leurs cahiers des charges.

❷ L’incompatibilité avec les exigences des investisseurs responsables

Les foncières et assureurs intègrent des critères de durabilité (biodiversité, bas-carbone, performance d’usage). Un projet non traçable sera hors scope.

❸ L’impossibilité de revendiquer un engagement environnemental sans preuve

Un projet sans audit indépendant, sans certification, sans données, ne pourra prétendre à aucun levier de valorisation extra-financière.

4. Que propose ARKORIS : ingénierie, structure, démonstration

ARKORIS ne vend pas un label. Nous ne portons pas une promesse. Nous organisons une réponse structurée, intégrant trois niveaux opérationnels :

🔹 ARKEMEP

Bureau d’études techniques – thermique, acoustique, fluides → Dimensionnement, traçabilité, planification environnementale réelle.

🔹 ARKENOR

AMO environnementale – NF Habitat HQE, BDM, infiltrométrie, génie écologique → Accompagnement des certifications, maîtrise des interfaces réglementaires.

🔹 IRICE

Tiers certificateur indépendant – référentiels Effinature, Biodiversity Performance Score → Vérification, auditabilité, reconnaissance externe.

📌 C’est l’articulation de ces compétences qui rend un projet crédible, pas une mention sur une plaquette.

5. Quelles conditions pour faire du LLI un actif d’avenir ?

Nous identifions trois leviers simples pour les promoteurs et foncières :

① Définir une trajectoire de preuve dès la phase concours ou PC

Pas de stratégie durable sans indicateurs. Pas d’indicateurs sans méthode.

② Associer ingénierie et certification dans une logique d’efficience, pas de surcoût

Certifier ce qui est déjà conçu intelligemment ne coûte pas plus. Cela permet simplement de le valoriser.

③ Structurer la communication ESG en fonction d’éléments audités

Dans un projet LLI, le discours marketing ne suffit plus. Les investisseurs et collectivités demandent des preuves.

Conclusion

Le LLI peut devenir un pilier de l’offre résidentielle durable. Mais à condition qu’il sorte du champ strictement fiscal et entre dans une logique de valeur démontrée. Chez ARKORIS, nous travaillons avec les promoteurs et bailleurs qui souhaitent inscrire leurs projets dans la durée – pas uniquement dans la conformité.

Vous développez un projet LLI en zone tendue ou sur foncier public ? Notre équipe peut structurer avec vous une trajectoire environnementale mesurable et reconnue.  Contact