1. Pourquoi cette loi change le travail des maîtres d’ouvrage

Le texte, promulgué le 26 novembre 2025, modifie en profondeur le code de l’urbanisme :

• simplification massive des procédures de modification PLU / PLUi (suppression des anciennes procédures simplifiées, bascule vers une procédure unique),
• recours élargi à la participation du public par voie électronique plutôt qu’à l’enquête publique,
• accélération des mise en compatibilité,
• création des documents d’urbanisme uniques (PLUi + SCoT fusionnés),
• facilitation des transformations urbaines et des projets mixtes,
• sécurisation des permis modificatifs : impossibilité de les refuser pendant 3 ans si le permis initial est en cours d'exécution,
• dérogations élargies pour la réhabilitation, la surélévation, la création de logements dans les zones d’activités.

Ces évolutions impactent directement la conception, la conformité réglementaire et la production de preuves nécessaires pour sécuriser un projet.

2. Les points clés à retenir pour les opérateurs immobiliers

a. Une seule procédure de modification des PLU et SCoT

La dualité modification classique / modification simplifiée est supprimée. Tous les articles concernés (L.153-36 à L.153-44, L.143-32 à L.143-36) basculent vers une procédure unique :

• mise à disposition du public pendant un mois,
• possibilité de participation électronique,
• adoption après bilan.

→ Pour les projets immobiliers : moins d’aléas et de délais variables.

b. Recours facilité à la participation électronique

De nombreux articles modifiés (L.143-34, L.153-41, etc.) prévoient que l’autorité compétente peut remplacer l’enquête publique par une participation électronique organisée selon le Code de l’environnement.

→ Conséquence : accélération des délais et simplification administrative.

c. Sécurisation des permis en cours

L’article L.431-6 nouveau (page 15 du JO) interdit de refuser un permis modificatif sur la base de règles apparues après le dépôt du permis initial, pendant 3 ans.

→ Sécurité juridique renforcée pour les opérations complexes.

d. Assouplissement des règles de stationnement

Les seuils bougent (500 m² → 800 m² ; possibilité de mutualisation pour <10 logements). Le règlement peut prévoir des réductions d’obligations (L.151-30-1). Dérogation possible pour opérations de réhabilitation en centre-ville.

→ Opportunités de densification maîtrisée.

e. Dérogations pour la transformation et la requalification urbaine

Le nouvel article L.151-7-3 autorise des OAP spécifiques pour :

• requalification des tissus pavillonnaires,
• transformation des zones d’activités,
• optimisation foncière.

Création des Opérations de Transformation Urbaine (OTU – L.315-1).

→ Nouveaux leviers pour les collectivités et investisseurs.

f. Évolution majeure : création du “document d’urbanisme unique”

L’article L.146-1 crée un document fusionné SCoT + PLUi. Il devient :

• le cadre d’aménagement stratégique,
• le document opérationnel unique,
• la source de compatibilité.

→ Pour les opérateurs : moins de documents, mais des exigences plus claires.

3. Ce que cela implique opérationnellement

Pour les maîtres d’ouvrage

• Réduction des périodes d’incertitude réglementaire.
• Simplification des révisions et modifications de PLU/PLUi.
• Accélération des projets liés au renouvellement urbain, aux énergies renouvelables, aux résidences spécifiques (étudiants, mobilité professionnelle).

Pour les bureaux d'études et AMO

• Besoin d’une lecture juridique sécurisée pour adapter les projets aux nouvelles marges de manœuvre.
• Renforcement du rôle de production de preuves techniques (thermique, carbone, acoustique, biodiversité).

Pour les collectivités

• Plus de flexibilité pour ajuster le document d’urbanisme.
• Nouvelles capacités d’action sur les lotissements, les zones économiques et les secteurs d’habitat diffus.

4. Comment ARKORIS accompagne ce nouveau cadre

ARKORIS organise son approche autour de trois leviers complémentaires :

ARKEMEP — Ingénierie thermique, fluides, acoustique

• Adaptation des stratégies CVC / RE2020 aux densifications ou aux transformations de bâti.
• Analyse des impacts des nouvelles marges en stationnement et emprise.
• Sécurisation technique des permis modificatifs.

ARKENOR — AMO environnementale et expertises écologiques

• Production des preuves réglementaires dans les procédures environnementales allégées.
• Expertise écologique et justifications (L.411-1 CE, Natura 2000, inventaires…).
• Accompagnement des OAP et OTU dans les secteurs pavillonnaires et zones d’activités.

IRICE — Certification indépendante

• Sécurisation des projets par des référentiels conformes aux attentes publiques (ISO 17065).
• Certification biodiversité Effinature®, évaluation BPS® dans les opérations intégrant des dérogations ou des requalifications.
• Renforcement de la lisibilité écologique pour les collectivités.

Conclusion

La loi 2025-1129 ouvre un nouveau cycle : procédures plus courtes, projets plus flexibles, mais exigence renforcée de preuves techniques et environnementales. ARKORIS se positionne comme partenaire pour sécuriser cette transition et transformer ces assouplissements réglementaires en gains opérationnels réels.

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