Introduction

Depuis plusieurs années, le logement occupe une place particulière dans le débat public : chacun constate la tension, mais personne ne parvient à en stabiliser le diagnostic. Le terme de “crise du logement” sert de raccourci. En réalité, il masque un phénomène plus profond : une désynchronisation progressive de la chaîne immobilière, où chaque maillon, hébergement, logement social, parc privé, construction neuve, régulations territoriales, choix techniques, trajectoires écologiques, perd sa capacité à interagir avec les autres.

Quand un système se fragilise simultanément en plusieurs points, les solutions sectorielles deviennent peu opérantes. C’est toute la mécanique qu’il faut relire : comment les acteurs décident, comment les territoires évoluent, comment les projets sont conçus, comment la preuve objective peut rétablir de la confiance.

ARKORIS travaille précisément dans cet intervalle : là où la technique, l’environnement et le territoire doivent être réassemblés pour redonner de la cohérence à la chaîne.

1. Une crise devenue structurelle : le système s’alourdit, la mobilité se contracte

Le terme de “crise” renvoie souvent à un épisode court, à un déséquilibre temporaire. Mais dans le logement, le décalage dure depuis plus de vingt ans.

1.1. La hausse durable des prix a modifié la structure du marché

Les valeurs immobilières ont progressé plus vite que les revenus. La capacité d’achat s’est érodée. Les mobilités résidentielles se sont réduites. Un marché immobilier moins mobile devient mécaniquement moins liquide, moins accessible, moins adaptable.

1.2. La concentration de la propriété amplifie les tensions

La croissance du nombre de multipropriétaires, la financiarisation du parc et la hausse des résidences secondaires ont modifié la dynamique de l’offre locative. L’augmentation des patrimoines immobiliers n’a pas bénéficié à la solvabilité globale des ménages : elle a surtout accru la valeur des actifs existants.

1.3. Les tensions sur le foncier créent un verrou transversal

Foncier rare, foncier cher, foncier complexe à mobiliser : la capacité de produire du logement neuf dépend désormais davantage de la géographie et des usages locaux que des incitations nationales. La sobriété foncière renforce encore ce verrou, en exigeant de construire différemment, pas nécessairement plus.

1.4. La construction neuve s’ajuste difficilement

Quand les taux remontent, les projets ralentissent. Quand le foncier se renchérit, la faisabilité devient plus fragile. Quand les exigences environnementales se renforcent, les arbitrages se complexifient. Résultat : les mises en chantier baissent au moment même où la demande explose.

La crise n’est donc ni un manque d’offre, ni un problème de demande, mais un désajustement structurel entre les deux.

2. L’angle mort : le territoire réel, avec ses hétérogénéités profondes

La géographie du logement n’a jamais été homogène. Mais la période actuelle accentue ces écarts.

2.1. Des dynamiques locales radicalement différentes

• Métropoles où la tension reste forte malgré le ralentissement. • Littoraux touristiques où l’accès pour les travailleurs devient critique. • Villes moyennes en renouveau, mais hétérogènes dans leur tissu économique. • Communes rurales où l’offre existe mais ne correspond pas toujours aux usages contemporains.

Parler d’un marché national du logement n’a plus beaucoup de sens. Il existe des marchés locaux, structurés par leurs contraintes propres.

2.2. Des politiques publiques trop homogènes pour des réalités trop diverses

Les politiques nationales sur le logement, l’aménagement, l’énergie ou la biodiversité peinent à intégrer cette diversité. Elles définissent un cadre général, mais elles ne peuvent pas prescrire un ajustement précis aux réalités de terrain : le climat, le tissu économique, les mobilités, la composition du parc, les infrastructures, les ressources naturelles.

Sans granularité, les décisions restent générales donc peu opérantes.

2.3. Le territoire n’est pas un contexte : c’est un paramètre technique

Chaque choix technique, chauffage, isolation, ventilation, eau, gestion thermique d’été, biodiversité intégrée, dépend d’un territoire concret : climat, altitude, matériaux disponibles, usages locaux, modèles économiques.

Dans un secteur devenu complexe, cette territorialisation devient la clé de voûte de toute stratégie de cohérence.

3. Performance d’usage : le levier central pour sortir de la logique quantitative

Pendant longtemps, la politique du logement a été dominée par une logique simple : produire davantage. Mais produire sans maîtriser la performance d’usage mène à des impasses.

3.1. La performance réelle devient la référence

Les acteurs publics et privés recherchent aujourd’hui :

• stabilité des charges,
• sécurité technique,
• confort d’été maîtrisé,
• désimperméabilisation réelle,
• résilience climatique,
• durabilité des infrastructures,
• preuves vérifiables, pas de promesses.

La performance d’usage devient le critère déterminant de l’attractivité d’un logement, et pas seulement son prix ou sa surface.

3.2. Réduire le risque en rendant le logement lisible

Quand un logement est lisible techniquement et écologiquement, il devient :

• plus fiable pour un investisseur,
• plus prévisible pour un bailleur,
• moins exposé pour un ménage,
• plus sécurisant pour une collectivité.

Cette lisibilité ne se décrète pas : elle se construit par la technique, l’accompagnement et la preuve.

3.3. Le rôle d’ARKORIS dans cette dynamique

La structure du groupe permet de transformer des choix techniques en résultats vérifiables :

• ARKEMEP : cohérence énergétique, thermique, fluide, acoustique, électricité.
• ARKENOR : trajectoires environnementales, AMO, études écologiques, mesures.
• IRICE : évaluation indépendante et certification par la preuve.

Cette continuité crée ce qui manque aujourd’hui au marché : une chaîne lisible de la conception à la preuve.

4. Reconnecter technique, écologie, usage et stratégie locale

C’est ici que se situe le cœur de la crise : les segments se sont spécialisés, mais ils ne se parlent plus.

4.1. La technique a gagné en précision, mais perdu en lisibilité

Les projets techniques sont de plus en plus détaillés, mais les décideurs n’ont pas toujours les outils pour arbitrer. Les choix techniques restent souvent perçus comme des coûts et non comme des structures de long terme.

4.2. L'écologie est devenue stratégique, mais fragmentée

Performance énergétique, biodiversité, eau, matériaux, carbone : autant d’exigences nécessaires mais parfois juxtaposées.

Sans coordination, elles s’additionnent au lieu de produire une trajectoire cohérente.

4.3. Les territoires exigent des modèles personnalisés

Imposer le même modèle de bâtiment à Aix-en-Provence, à Toulouse, à La Rochelle ou à Clermont-Ferrand n’a pas de sens. La réalité climatique et économique est différente.

Là où le marché attend une réponse fine, les outils restent souvent uniformes.

4.4. ARKORIS agit comme un fil directeur

Le groupe joue un rôle d’architecte de cohérence :

• la technique pour la faisabilité,
• l’environnement pour la trajectoire,
• la preuve pour la lisibilité,
• le territoire comme socle de décision.

C’est cette articulation, et non une solution paramétrique, qui permet de stabiliser les projets.

5. Vers une stratégie de rééquilibrage du système par la preuve

Aucune sortie durable de crise ne repose sur un levier unique. Elle exige un rééquilibrage global.

5.1. Produire autrement plutôt que produire plus

La majorité des mobilités résidentielles se fait dans le parc existant. Réparer, adapter, améliorer et reconfigurer deviennent des stratégies aussi importantes que construire.

5.2. Restaurer la confiance par la transparence

Un système saturé a besoin de lisibilité. La preuve indépendante, technique, environnementale, opérationnelle, permet de reconstruire cette confiance dans un secteur devenu opaque.

5.3. sécuriser les trajectoires publiques et privées

Collectivités, aménageurs, bailleurs, investisseurs : tous recherchent une chose simple — une visibilité sur 20 ans.

Un projet techniquement cohérent, environnementalement solide et territorialement ancré devient un actif durable. Tout le reste est volatil.

Conclusion

La crise du logement n’est pas une crise de volume. C’est une crise de cohérence entre les maillons de la chaîne immobilière. Le système fonctionne encore, mais ses segments sont désalignés. Rétablir cette cohérence exige de reconnecter la technique, l’usage, l’écologie et le territoire en une trajectoire unique, lisible et vérifiable.

C’est exactement l’espace d’action du groupe ARKORIS : reconstruire un fil directeur entre conception, accompagnement et preuve indépendante, pour produire des projets durables, maîtrisables et adaptés aux réalités locales.