1. Das LLI im Jahr 2025: Rückkehr eines Produkts, Ausstieg aus einem Modell

Das Verschwinden der Pinel-Maßnahme öffnet eine Lücke. Der LLI (intermediärer Mietwohnungsbau), der vom Staat über gezielte steuerliche Maßnahmen (Mehrwertsteuer von 10 %, Steuergutschrift für die Grundsteuer, Ausweitung auf Familien-SCIs usw.) wiederbelebt wurde, etabliert sich als Übergangslösung.

In der Praxis ist das LLI jedoch keine einheitliche Einrichtung:

• sie fällt weder unter den sozialen Wohnungsbau noch unter den freien Markt,
• Es basiert auf Mietpreisobergrenzen, aber es besteht keine Verpflichtung zur Kennzeichnung,
• Er zieht neue Akteure an (private Bauträger, Erbschaftsgrundstücke), aber die etablierten sozialen Vermieter ziehen sich aufgrund des Fehlens eines klaren wirtschaftlichen Rahmens allmählich aus dem Geschäft zurück.

Das Ergebnis ist eine Unschärfe: ein attraktives Steuerprodukt, aber ohne Garantie für einen strukturellen Wert.

2. Ist ein Vermögenswert nachhaltig, wenn er weder nachgewiesen noch zertifiziert ist?

Bei der Mehrheit der LLI-Operationen, die ARKORIS in den letzten zwei Jahren analysiert hat, beobachten wir die gleichen Merkmale:

• Verständliche finanzielle Ziele (Rentabilität, kontrollierte Kosten pro m², begrenzte Trägerschaft) ;
• Teilweise Anstrengungen im Bereich der Wärmetechnik (RE2020, manchmal Effinergie) ;
• Wenig oder keine akustische, fluidische oder Biodiversitätsstrategie ;
• Kein formalisierter ESG-Pfad, insbesondere in der Betriebsphase.

📌 Nun wird ein Vermögenswert, der nicht an den langfristigen Umweltpfaden ausgerichtet ist, an Wert verlieren - nicht unbedingt beim Kauf, sondern beim Wiederverkauf, bei der Refinanzierung oder bei gemischten Ausschreibungen.

3. Drei operationelle Risiken für Promoter

❶ Verzögerte regulatorische Veralterung

Die Schwellenwerte ändern sich: Was 2025 konform ist, muss es nicht unbedingt auch 2030 sein. Vor allem, wenn die Gebiete ihre Vorgaben verschärfen.

❷ Die Unvereinbarkeit mit den Anforderungen verantwortungsbewusster Investoren

Immobilienmakler und Versicherer integrieren Nachhaltigkeitskriterien (Biodiversität, kohlenstoffarm, Nutzungsleistung). Ein Projekt, das nicht nachvollziehbar ist, wird außerhalb des Scope liegen.

❸ Die Unmöglichkeit, eine Umweltverpflichtung ohne Beweise zu beanspruchen.

Ein Projekt ohne unabhängige Prüfung, Zertifizierung und Daten wird keinen Hebel für eine nichtfinanzielle Bewertung beanspruchen können.

4. Was bietet ARKORIS: Engineering, Struktur, Demonstration

ARKORIS verkauft kein Label. Wir tragen kein Versprechen mit uns herum. Wir organisieren eine strukturierte Antwort, die drei operative Ebenen integriert:

🔹 ARKEMEP

Büro für technische Studien - Wärme, Akustik, Flüssigkeiten. → Dimensionierung, Rückverfolgbarkeit, tatsächliche Umweltplanung.

🔹 ARKENOR

AMO Umwelt - NF Habitat HQE, BDM, Blower-Door, ökologisches Engineering. → Begleitung von Zertifizierungen, Beherrschung der regulatorischen Schnittstellen.

🔹 IRICE

Unabhängiger Dritt-Zertifizierer - Bezugssysteme Effinature, Biodiversity Performance Score. → Verifizierung, Prüfbarkeit, externe Anerkennung.

📌 Es ist die Verknüpfung dieser Kompetenzen, die ein Projekt glaubwürdig macht, nicht die Erwähnung auf einer Plakette.

5. Welche Bedingungen müssen erfüllt sein, um LLI zu einem Vermögenswert mit Zukunft zu machen?

Wir identifizieren drei einfache Hebel für Bauträger und Grundstückseigentümer:

① Definieren Sie einen Beweispfad bereits in der Wettbewerbs- oder PC-Phase.

Keine nachhaltige Strategie ohne Indikatoren. Keine Indikatoren ohne Methode.

② Engineering und Zertifizierung im Sinne von Effizienz, nicht von Mehrkosten, verbinden.

Die Zertifizierung dessen, was bereits intelligent gestaltet ist, kostet nicht mehr. Es wird dadurch lediglich aufgewertet.

③ Strukturierung der ESG-Kommunikation nach geprüften Elementen.

In einem LLI-Projekt reichen Marketingreden nicht mehr aus. Investoren und Gemeinden verlangen Beweise.

Schlussfolgerung

Die LLI kann zu einer Säule des nachhaltigen Wohnangebots werden. Voraussetzung ist allerdings, dass sie über den rein steuerlichen Bereich hinausgeht und in eine Logik des nachgewiesenen Werts eintritt. Bei ARKORIS arbeiten wir mit Bauträgern und Vermietern zusammen, die ihre Projekte langfristig anlegen wollen - und nicht nur auf Konformität setzen.

Sie entwickeln ein LLI-Projekt in angespannten Gebieten oder auf öffentlichen Grundstücken? Unser Team kann mit Ihnen einen messbaren und anerkannten Umweltpfad strukturieren. Kontakt