1. El LLI en 2025: el retorno de un producto, el lanzamiento de un modelo

La desaparición del régimen Pinel abre una brecha. El LLI (logement locatif intermédiaire - vivienda de alquiler intermedio), relanzado por el Gobierno a través de medidas fiscales específicas (IVA al 10%, bonificación del impuesto sobre bienes inmuebles, ampliación a los LIC familiares, etc.), se instala como solución transitoria.

En la práctica, sin embargo, el LLI no es un sistema unificado:

• no entra ni en el ámbito de la vivienda social ni en el del mercado libre,
• se basa en alquileres máximos, pero no hay obligación de obtener la etiqueta,
• está atrayendo a nuevos operadores (promotores privados, empresas inmobiliarias), pero los arrendadores sociales históricos se están retirando gradualmente de ella, debido a la falta de un marco económico claro.

El resultado es un borrón: un producto fiscal atractivo, pero sin garantía de valor estructural.

2. ¿Es sostenible un activo si no está demostrado ni certificado?

En la mayoría de las transacciones de LLI analizadas por ARKORIS en los dos últimos años, hemos observado las mismas características:

• Objetivos financieros claros (rentabilidad, coste por m² controlado, gastos de mantenimiento limitados) ;
• Esfuerzos parciales en ingeniería térmica (RE2020, a veces Effinergie);
• Poca o ninguna estrategia acústica, de fluidos o de biodiversidad;
• No existe una trayectoria ESG formal, especialmente en la fase operativa.

📌 Sin embargo, un activo que no esté alineado con las trayectorias medioambientales a largo plazo perderá valor, no necesariamente en la compra, sino en la reventa, la refinanciación o en licitaciones mixtas.

3. Tres riesgos operativos para los promotores

❶ Obsolescencia normativa retardada.

Los umbrales cambian: lo que es conforme en 2025 no lo será necesariamente en 2030. Sobre todo si las autoridades locales endurecen sus especificaciones.

❷ Incompatibilidad con los requisitos de los inversores responsables

Las inmobiliarias y aseguradoras incluyen criterios de sostenibilidad (biodiversidad, bajas emisiones de carbono, rendimiento de uso). Un proyecto que no pueda rastrearse quedará fuera del ámbito de aplicación.

❸ La imposibilidad de reclamar un compromiso medioambiental sin pruebas

Un proyecto sin auditoría independiente, sin certificación y sin datos no podrá reclamar ninguna ventaja extrafinanciera.

4. Qué ofrece ARKORIS: ingeniería, estructura, demostración

ARKORIS no vende una etiqueta. No hacemos promesas. Organizamos una respuesta estructurada que integra tres niveles operativos:

🔹 ARKEMEP

Oficina técnica de diseño - térmico, acústico, fluidos. → Dimensionamiento, trazabilidad, planificación medioambiental real.

🔹 ARKENOR

Gestión de proyectos medioambientales - NF Habitat HQE, BDM, infiltrometría, ingeniería ecológica. → Apoyo a certificaciones, gestión de interfaces normativas.

🔹 IRICE

Certificador independiente de tercera parte - Normas Effinature y Biodiversity Performance Score. → Verificación, auditabilidad, reconocimiento externo.

📌 Es la combinación de estas habilidades lo que hace creíble un proyecto, no una mención en un folleto.

5. ¿Cómo puede convertirse el LLI en un activo para el futuro?

Hemos identificado tres palancas sencillas para los promotores inmobiliarios:

① Definir una trayectoria de pruebas ya en la fase de concurso o PC.

No hay estrategia sostenible sin indicadores. No hay indicadores sin método.

② Combinación de ingeniería y certificación para lograr eficiencia, no costes adicionales.

Certificar lo que ya está inteligentemente diseñado no cuesta más. Simplemente añade valor.

③ Estructuración de la comunicación ESG basada en elementos auditados

En un proyecto LLI, la retórica del marketing ya no es suficiente. Los inversores y las autoridades locales exigen pruebas.

Conclusión

El LLI puede convertirse en un pilar del desarrollo residencial sostenible. Pero sólo si va más allá del ámbito estrictamente fiscal y adopta una lógica de valor demostrado. En ARKORIS trabajamos con promotores y arrendadores que quieren que sus proyectos sean sostenibles, no solo conformes.

¿Está desarrollando un proyecto LLI en una zona de alta presión o en terrenos públicos? Nuestro equipo puede trabajar con usted para estructurar una trayectoria medioambiental medible y reconocida. Póngase en contacto con